什么原因让WeWork估值暴跌240亿美元?

有媒体报道,7月WeWork股票收到两份卖方报价,可供交易规模均为1500万美元,出让价格分别为61美元/股和54美元/股。若交易成立,WeWork对应的估值分别为261亿美元和231亿美元。这与当前470亿美元的估值相去甚远,媒体纷纷用“估值腰斩”来形容。

尽管WeWork对这两份报价未作评论,但结合之前软银对WeWork的投资“膝斩”、公司债券被惠誉、标普双双评为“垃圾级”,此次事件并不像空穴来风。在IPO前夕这个敏感阶段,WeWork出现这样的新闻,对其影响可以说是相当糟糕。

作为全球“共享办公”的开山鼻祖,WeWork目前累计获得融资高达120亿美元,是资本的宠儿。为什么会遭到如此境遇?

收获庞大的投资资金后,WeWork启动了快速扩张的引擎。克而瑞地新引力整理后发现,除了项目拓展外,WeWork的资金主要流向了三个方向:企业收并购、初创企业加速器和房地产投资。

在企业收并购方面,我们整理了2015年以来WeWork收购企业的清单:

表中可知,WeWork收购企业,并非通过“收购-孵化-退出”,获取企业投资收益,而是用收购快速建立生态系统,提升自己的竞争力。早期,WeWork需要为之后的快速扩张做准备,缩短项目改造周期就显得至关重要。所以一开始WeWork通过收购BIM和相关工程公司,将内部设计施工流程标准化,希望缩短项目现金回流周期。

扩张阶段,WeWork更关注市场拓展,通过收购竞争对手,快速扩充项目数和管理规模。运营效率提升和客户结构调整也是这个阶段WeWork的重点工作,通过收购营销科技公司,更好的接触潜在客户,改善租户结构,增加租金收益。同时,不断收购第三方服务公司,或独立运营或打包进自己的会员服务系统,以此提升租金溢价,或者拓展企业服务收入。

表面上看,WeWork借着企业收购提升主营业务核心竞争力。深层次上,WeWork一直想做地产界的科技公司,办公租赁只是其获客的渠道。真正让WeWork赚大钱的是通过各种服务将这些流量绑定在WeWork体系内,赚取各类企业服务费。创始人诺依曼曾表示,WeWork真正想做的是“WeWorld”,即拥有大量不同的业务,最终形成一个广大的生态系统。

这样的公司更有前景,也更具想象空间。可惜的是,2017年,WeWork的营业收入为8.86亿美元,净亏损为9.33亿美元。2018年WeWork营收18亿美元,同比增长105.4%,亏损19亿美元,同比增长103.6%。2019年一季度,WeWork净亏损2.64亿美元。而WeWork声称企业服务收入已占到总营收的12%。

不过,外界认为这一数据有些虚高,5%应该是更合理的数字。即使按照12%比例计算,2018年WeWork的企业服务收入也仅为2.16亿美元,与数十亿美元的企业收购投入资金相比,收入还是太少。目前来看,企业收购价值尚未完全体现在WeWork的营收上,这也对WeWork的估值造成了不利的影响。如今,更有机构质疑收购的企业是否匹配当时的估值,指出创始人诺依曼大手大脚,不珍惜投资人的钱。

WeWork旗下还有初创企业加速器WeWorkLab。作为“全球创新平台”,WeWorkLab目前已在多个国家拥有35个加速空间。

WeWorkLab与其他加速器不同,它并不对入驻的企业做股权投资,而是统一收取每月300-600美金的服务费用。入驻企业除获得相对优惠的租金支持外,还可能被WeWork收购,成为其企业会员服务套餐中的一员。

此外,WeWork也有一定的投资收益。2017年,WeWork以8.5亿美元的价格收购了纽约Lord&Taylor大楼。今年5月,WeWork的母公司TheWeCompany与加拿大地产公司IvanhoéCambridg合作设立了ARK地产基金,该基金设立之前便已成功募资29亿美元,主要用于房地产投资。但是,这个基金规模仅为29亿美元,与黑石、GIC等千亿玩家相比,仅仅是个入门级。购买房产,实现“轻重结合”是解决共享办公过于依赖租金收入的办法之一。

企业购买优质写字楼,不仅可以缓解某些项目的承租压力,摆脱“二房东”模式,还能获取物业未来的升值收益。获得120亿美元融资的WeWork,在房地产投资上显得过于谨慎。相反,我们还听到了一些不和谐的声音。WeWork创始人亚当·诺依曼与他人共同购买了纽约88UniversityPlace办公楼50%的股权。这处物业随后被租给WeWork。亚当又与其合伙人斥资6500万美元购得纽约切尔西一处地产,据称此处地产将用于全新的Welive空间建设。

同样,TheWeCompany需要为此支付租金。这种“左手倒右手”的做法让投资者开始担心,在这些交易中CEO个人可能会通过租金或其他条款谋利。同时,业内传闻2018年底WeWork的租赁债务已经高达340亿美元,同比上涨86.8%。同时,为了满足大企业客户的需求和规模扩张的需要,WeWork不得不高价租下中心区的办公室,这将进一步提升其租赁债务规模,同时押金金额也将非常巨大。

WeWork估值高达470亿美元,被业内认为过于虚高。原因就在于其营收规模远远无法支撑这么高的估值。WeWork一直努力向市场传达它不是一家简单的“共享办公”企业,而是一家致力于改变世界的科技企业。但是2017年,其93%的营收来源于会员租金。2018年会费的营收占比虽然有所减少,但仍旧高达88%。

不论亚当·诺依曼是否承认,当前的WeWork仍是一家房地产属性的企业,其主营业务仍然是办公空间租赁。

WeWork官方显示,其产品线包括共享办公空间WeWork、共享公寓WeLive、共享学习空间WeGrow、健身房品牌RisebyWe、共享集市WeMrkt、社交平台Meetup、聚会场所SummerCamp、冲浪WaveCarden。而它的会员只有46万人,远远无法支撑如此庞大的产品线。只有会员基数庞大,WeWork才能更有机会在会员服务中打磨服务能力和水平,形成核心竞争力;也更有机会与大企业联合,发现有潜力的企业进行股权投资,获得企业成长收益。

由此逐步扭转营收结构单一的问题。而会员来自于主业——办公空间租赁。其实,外界对WeWork最大的质疑还是盈利问题。WeWork将资源过多的投向生态系统打造上,企业服务能力得到极大的强化,而主营业务收入规模和盈利能力上却未有明显提升,显得有些舍本逐末。

“二房东”模式制约盈利能力时,WeWork在房地产投资上起步晚,盘子小,主观意愿上似乎不太想跟“房地产”沾上边,仍希望以“科技企业”自诩。这进一步造成主营业务发展和公司资产跟不上估值。亚当·诺依曼通过办公空间入口打造“WeWorld”的想法的确可能改变世界。但是,实现的基础仍是办公租赁主业是否牢固。因为,建在沙子上的房子是盖不高的。

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